不動産は利回りで評価する

「賃貸は家賃を捨てるだけ、持家は将来資産になる」はフェイクだった
タワマンは“砂上の楼閣”なので…
(現代ビジネス 牧野 知弘 2017-8-25記事)

こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない。

買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。

そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。(引用終了)


新聞イメージ引用記事の冒頭「土地は永遠」などと宗教めいた主張には異論があるものの、「マンションは賃貸資産として考える」とう結論には共感しました。

それと、タワーマンションについての指摘にも頷けました。短期的な値上がり益を狙う投機を別として、修繕を考えるとタワーマンションは長期的な投資対象として大きな欠陥を抱えた商品だと思います。建築関係者や不動産関係者がタワーマンションを絶対に買わないのには理由があるんですね。

マンションに限らず不動産の購入には賃貸資産の視点が欠かせません。その不動産は今いくらで貸せるのか、10年後、20年後、30年後の家賃はどうか。家賃、つまり投資に対する利回りが不動産の価値を決めます。土地も建物も家賃を生まないものは資産価値がありません。固定資産税の支払が永遠に続くため、家賃を取れないような不動産は負債です。自ら住んでいるとしても、考え方と結論に変わりはありません。

土地か建物か、自分が住むか他人に貸すか、そんな違いは不動産の評価とは無関係であり、持家が将来資産になるかどうかは投下した資金に対する利回りで決まります。こじかにとって全ての不動産は利回りで評価するのが「常識」です。

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